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小区物业法律知识!条条有用

来源:人民律师网整理| 2019-11-20 15:14

随着城市的发展

现在基本都选择小区居住

与小区相伴而生的就有物业

如果你住在小区

不懂这些法律知识

那么小心以后吃大亏

注:本文较长但干货满满!

这十一条小区物业法律知识!条条有用

No.1

小区物业服务一般包含哪些内容?

答:小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

No.2

预交物业费有没有法律上的依据?

答:很多买了房的业主们都会碰到这样的情况,在验房时物业公司会要求业主预交一段时间的物业费,实际上,这样的做法是没有依据的。按照规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。

No.3

业主有权审查物业管理企业的收支吗?

答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只会干扰管理公司的正常运作。

No.4

房屋存在质量问题

业主可以拒交物业费吗?

答:在物业管理法律关系中,双方当事人是业主和物业公司;而在房屋买卖关系中,双方当事人是业主和开发商。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。

将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾,是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则,基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上,所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等情况作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实,往往得不到法院的支持。

No.5

交房后业主一直未装修居住

是否应当交纳物业费?

答:在物业公司书面通知业主后交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

针对这一问题,最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

No.6

不交物业费

物业管理公司有权停水停电吗?

答:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。

No.7

物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

No.8

不能罚款,那怎么惩治不守公德的业主?

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

No.9

业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

答:这个事情得分情况讨论。

《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

No.10

住在底层的业主还要交电梯费吗?

答:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。

一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。

自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

No.11

小区的车位所有权到底属于谁?

先看《物权法》条文之规定:

七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

上述第七十四条基本上明确了探求车库、车位所有权归属问题的路径。