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不管买卖,一定要把控好其中的风险

来源:人民律师网整理| 2019-11-20 14:49

张某在17年的时候出售了一套自己名下的房产,售价180万,银行贷款还剩95万。当时购房人提出可以支付85万的首付款,但是要求签订一份全权委托给他而且暂时先不过户,银行的贷款也由购房者接收每月按时支付。

张某考虑了一下,同意了,并通过中介签订了正规的买卖合同。

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房产中介

一年多时间过去了,就在张某快要淡忘这件事的时候,银行打来了电话,表示张某的房贷已经断供一个月,前来询问具体情况。

银行的电话挂断之后,张某立即拨打了购房者电话,已经无法接通,之后几天张某数次重复拨打,都无法接通。

在这期间张某接到了一个电话,电话中对方表示张某17年出售的那套房产被购房者在他们那里做了二次抵押,借款80万,现在人失联了,希望张某配合把这套房子出售了,办理一下相关过户手续。

张某表示需要考虑并核实一下相关信息,对方表示可以配合,提供具体材料。

张某去所属的不动产登记中心打印了该套房产的详细产调,上面明确显示了二抵的权利信息,状态为未注销!

张某通过熟人介绍,找到我们咨询,并提供了以上信息。

我们询问了张某的需求,张某表示只想尽快把此事处理完,而且不收回房子,也不想出钱。

通过张某,我们联系到了二抵方面,二抵为我们增加了一条信息,该购房者应该是一名炒房客,单单在他们那里就抵押了六七套房子,一共借走了800多万,而且他们明确知道该购房者在别处同样有多笔借款。

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房产抵押

综合各方面信息的分析结果为:

  1. 炒房客通过惯用手法在17年与张某签署了其名下某套房产的买卖协议,约定暂不过户,并取得了张某签署的全权委托书。
  2. 张某17年签署完相关手续后获得85万放款,并约定剩余95万房贷转嫁到炒房客身上,张某实际上已经获得了出售该套房产的全部既得利益。同时,张某是在17年房价正处于高位时期出售的房产,对比现时的该套房产的价值,张某如果收回房产相当于损失了60多万,虽然按照协议约定,张某可以获得总房价的百分之二十违约金,但也有近30万的亏损。
  3. 炒房客当时先支付给张某85万放款,后续一年多时间里还了大概4~5万左右的房贷,并通过抵押该套房产得到借款80万元,炒房客在该套房产上的实际支出在10万元左右。
  4. 二抵方面以该套房产为抵,借款给炒房客80万,现在因为炒房客失联,想处置这套房产挽回一定损失。该套房产当下价值120万左右,银行贷款90万左右,剩余价值30万左右,合计二抵方面在这套房产上亏损50万元左右。
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法律咨询

我们法律顾问给出的意见为:

  1. 张某在二抵和炒房客的借款中相当于抵押担保的角色,责任是逃脱不开的。
  2. 张某和炒房客之间有签署房产中介提供的正规买卖合同,并且双方之间存在真实的转账记录,此买卖是真实并成立的。
  3. 张某主张起诉的话,对他本身其实是不利的,因为张某只能起诉炒房客违约,炒房客现在已经失联,就算案件胜诉,张某也一时半会拿不到相应的赔偿,并且已经收到的85万放款也需要按规定返回。
  4. 虽然二抵方面也在推进,但是由于张某和炒房客之间的买卖在前,如果张某配合二抵进行该套房产的再次买卖和相关手续的话是不合法的。
  5. 根据张某的诉求是不要房子也不出钱的前提下解决问题,建议由二抵方面进行起诉,张某配合进行处理。

我们给出建议之后,张某表示自己考虑考虑,然后就没有然后了......

有些可惜,没能完整的知道后续,也联系过张某,张某表示近期正在和二抵沟通接触想更便捷的处理,可能对我们可出的建议不太满意。