我的位置:

首页 > 人民律师网 > 合同纠纷 >

房屋买卖合同纠纷案件注意事项及案例分析

来源:人民律师网整理| 2019-11-20 14:57

房屋买卖合同也是实务中很常见的纠纷,房屋买卖需要注意的事项如下:

一、 签订合同时要仔细审查,确认购买的房屋属于卖方合法所有,且没有权属争议。

二、 将定金支付时间,首付款支付时间,余款支付时间、房屋过户时间、房屋权属无争议等都写清楚。

三、 违约责任的承担方式/计算办法要约定清楚,双方权利义务也要明确。

四、 支付定金、首付款等款项时,一定要让出卖方出具收条/收据,要保留好转账记录。

五、 要确保购买的房屋系夫妻双方均知晓并同意,最好卖方夫妻双方签字,如果夫妻一方代签,要提交配偶知情的授权委托书(最好能电话联系其配偶,当场确认授权无误,避免后期卖方配偶以其不知情为由主张合同无效)。

六、 在房屋买卖合同履行过程中,如果出现卖方或者买方违约的情形,要保留好对方违约的记录(书面表示不再履行合同的凭证、通话录音、聊天记录、中介的书面转述等),一方违约时,可以根据既定的合同主张对方承担违约责任和房屋溢价损失。

实际案例:

2018年7月,王某与李某、甲中介公司签订了《房屋买卖三方合同》,合同约定,王某购买李某位于西安市长安区××小区1单元1102室,面积120㎡,房屋总价115万,定金3万(支付首付款后充抵房款),于签订合同当日支付;签订合同后15日内支付50万元,剩余部分在房屋过户后一次性付清;合同约定李某应于8月15日前将房屋过户给王某;中介费3万元,由王某承担。王某依照合同约定支付了3万元定金,其后在王某准备支付第一笔房款50万元时,李某通过甲中介公司告知王某其不打算继续出卖房屋,不再依照合同履行交房义务,王某与甲中介公司与李某多次协商未果,遂起诉至法院。王某的诉讼请求如下:

1、 请求依法判令解除《房屋买卖三方合同》;

2、 请求依法判令李某返还王某支付的购房定金3万元整;

3、 请求依法判令李某赔偿王某损失:中介费3万元,违约金94000元;

4、 请求依法判令李某赔偿王某房屋涨价后的差价损失20200元;

5、 本案诉讼费由被告承担。

西安市未央区法院判决如下:

1、 《房屋买卖三方合同》自判决生效之日起予以解除;

2、 李某于本判决生效之日起10日内退还王某定金3万元;

3、 李某于本判决生效之日起10日内支付王某中介费3万元、违约金9.4万元;

4、 驳回王某其他诉讼请求。

分析:本案中,王某诉讼请求主张的损失:中介费、违约金能支持是因为房屋买卖合同中对于中介费作为损失进行赔偿有明确约定,对于卖方违约的违约金计算方式也有明确约定。如果对于违约金没有约定、约定不明确或者约定的数额很小,那在卖方违约时对买方是极为不利的,所以要在签订合同时就着重考虑这方面。

对房屋溢价损失没有支持的原因有两点:一是因为王某仅支付了定金,法院认为违约金足以赔偿原告损失;二是因为西安市对于支持房屋溢价损失的案例极少,在本案判决之前仅有三例支持了房屋溢价损失,且支持的前提是买方支付了大部分房款或者全款,支持的溢价损失也较少,基本上是市价的一半以下。