随着全国各地城市、农村拆迁范围的不断加大，对被拆迁房屋的评估已然成为被拆迁人关注的焦点。本文主要总结了六种房屋拆迁评估过程中存在的违法乱象，也都是广大被拆迁人在房屋被拆迁过程中经常会碰到的问题。

一、房屋性质、面积等认定不准确。被拆迁房屋应当区分已经登记的房屋和未登记房屋。对于已经登记的房屋，房屋性质、面积、用途一般以不动产权证为准，当不动产权证与房屋登记簿记载不一致时，除非房屋登记簿却有错误，一般以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋，应当按照市、县政府认定、处理的结果进行评估。 而在现实中，对于未登记的房屋，经常出现将商住两用房认定为住宅房，将住改非认定为住宅，对于房屋面积，未进行实际测量直接估算面积的情况，这都是不符合法律规定的。

 

 

二、宅基地区位补偿价格严重偏低。区位补偿价，是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。对于农村的宅基地区位补偿的价格，北京市公布了相应的计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。其他地区也有自己的计算公式，但都大同小异。当地普通住宅指导价是由区、县人民政府通过比照特定时间内、特定区域内普通住宅的市场均价、城市规划等综合确定。而在实际的拆迁过程中，评估公司对当地普通住宅指导价的确定都不参考周边普通商品住宅平均价格，而是随意评估确定或者按照拆迁部门的要求确定，这就造成被拆迁范围内宅基地区位补偿价格严重偏低，使被拆迁人的合法权益遭到严重损害。

 

 

三、选用评估方法错误。房地产评估师应当根据评估的对象和当地房地产市场价格，选用适合的一种或多种评估方法对被拆迁房屋价格进行评估。例如，如果被拆迁房屋的类似房地产有交易的，就应当采用市场评估法；如果被拆迁房屋或其他类似房地产有经济收益的，例如商用房或商住两用房、住改非等，就应当选用收益评估法；如果被拆迁房屋在进行工程建设的，则应当选择假设开发法评估。在选定合适的评估方法后，再结合被拆迁房屋的实际状况，如建筑结构、材质、建设时间等进行评估。对于大部分纯住宅用房，一般都是采用市场评估法，即按照周边类似房地产市场价格进行评估，而在实际的拆迁评估过程中，评估公司为了迎合拆迁部门或者为了自身操作方便，都不采用市场评估法，导致评估价格严重偏低，甚至低于市场价的一半。

四、评估公司的选定程序违法。房屋评估公司是由被拆迁人协商选定的，当被拆迁人在规定期限内未协商一致，应当按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式随即确定。评估公司如果由拆迁部门单方面直接确定，被拆迁人对评估公司的状况、选定程序一无所知，因为拆迁部门并未对外进行公示公告，也未征求广大被拆迁人的任何意见，这通通是违反法律规定的。

 

 

五、未进行实地勘察。法律规定屋评估公司需要安排专业的评估师对被拆迁房屋的实际状况进行实地考察勘验，对被拆迁房屋内外部情况进行拍照、录像，做好实地勘察记录，并将附属物清单进行汇总。在实践中，许多房屋评估公司都不会安排专业的评估师入户丈量，即有部分评估公司虽然安排了评估师去实地勘察，但也只是“走过场”，丝毫不展现其专业水准，全靠被拆迁人与评估公司商谈，如果被拆迁人本身不知道把装饰装修、附属物等项目和评估公司说仔细、全面，就可能会漏掉一些补偿。“走过场”的评估公司在敷衍了事之后制作勘察记录，被拆迁人在对勘察记录有异议拒绝签字时，也未按照法律规定请无利害关系的第三人见证，并且未在评估报告中说明相应情况。

六、未依法向被拆迁人出具分户评估报告。法律规定评估公司应出具整体评估报告和分户评估报告，但在实践中，有的拆迁部门只向被拆迁人出具整体评估报告，却不出具相应的分户评估报告，有的甚至不出具任何评估报告，这是严重违法行为。有的拆迁部门虽然出具了分户评估报告，但内容却极其简单、不完整，通常情况下只有一张评估表格，没有评估明细，有的甚至没有评估师签字和评估公司盖章，这是一份不合规、不合法的评估报告，因此不具有法律效力。当被拆迁人对评估报告有异议时，拆迁部门也不让评估公司或评估人员进行解释和说明，从而使得广大被拆迁人的权益得不到合法保障

 

 

在房屋拆迁过程中遇到拆迁部门内定评估公司、评估公司或评估师违法评估的乱象是常见的，为了保障广大被拆迁人的房屋得到合理、公平、公正的评估，从而得到一份满意的拆迁补偿款，建议被拆迁人在征迁过程中，及时行使自己的合法权利，如积极参与选定评估公司、了解补偿项目、对评估报告不满及时提起复核程序、对于评估公司采用不正当手段获利的行为可以向有关部门举报等。如果拆迁部门、评估公司或评估师的违法评估行为侵犯了自身合法权益，当然也可以咨询律师通过法律程序追究其行政责任、民事责任甚至是刑事责任，从而保障自身合法利益。